¿Es ya el momento de decidirse a comprar vivienda en España? (Fuente: Expansión)

Durante los últimos días, prácticamente desde la vuelta de las vacaciones (el que las haya podido tener…) en Septiembre, los medios de comunicación en España se están llenando de noticias sobre un posible cambio de ciclo en el mundo inmobiliario, se dice que los precios ya están tocando suelo y conviene ir adelantando las decisiones de compra, en caso de estar interesados en ellas, claro.

Es muy complejo el mercado inmobiliario y por tanto las simplificaciones tienden a estar equivocadas, ni todos los precios están tocando suelo, ni en todas las ciudades, ni en todas las localizaciones de éstas. Veamos:

Es cierto que Fondos Oportunistas extranjeros y también algunos españoles están presionando al mercado con compras masivas de viviendas, e incluso de carteras de créditos avalados con bienes inmobiliarios a través de SAREB, que este fenómeno se ha acelerado desde el verano y que seguramente continuará en el año próximo.

Pero debemos valorarlo en su justa dimensión, estos Fondos están entrando porque los paquetes de viviendas con los que se están haciendo, se les venden a unos precios irrisorios, muy por debajo de lo que vemos todos los días en el mercado minorista, en el que Ud. y yo podríamos pensar, vamos.

Es decir que para un ciudadano normal esto no le cambia prácticamente nada, ya que si se va a comprar una vivienda individualmente el precio es mucho mayor que el que obtienen estos grandes inversores. Por eso en ese mercado todavía, a mi juicio, queda margen de bajada de precios en los años venideros, al menos en 2014 y ya veremos en 2015.

Los Fondos juegan además con una cartera que quieren rentabilizar en alquiler y esperar tranquilamente a que todo esto se serene a un plazo medio, digamos de unos diez años. Recordemos que SAREB se ha creado para un plazo de quince años, y eso ha sido por algo. Incide en esto que los Fondos estén comprando las plataformas de gestión que muchos Bancos han creado, otra señal de que se plantean esperar.

¿Es bueno que los Fondos entren en esas condiciones en nuestro mercado? A mi juicio sí, esto va a movilizar inversiones y no cabe duda de que eso nos va ayudar a salir del pozo en el que nos encontramos. Nuestra imagen internacional mejora con estas noticias y eso nos va ayudar en otros sectores.

Pero el camino que nos queda por delante es aún muy largo, no olvidemos nuestro mayor problema: 6.000.000 de parados. Hasta que la economía no tire y esto se vaya resolviendo, nos seguiremos moviendo en mercados solo accesibles para muy pocos, y así es difícil que los precios no bajen.

Otro factor importante son las localizaciones, la inversión se está dirigiendo fundamentalmente de momento a las ciudades grandes: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y casi para de contar, no ha llegado a ciudades medianas y mucho menos a la vivienda en costa y en general segunda vivienda.

Esto se debe a que un catalizador fundamental de estas inversiones es como dije antes la posibilidad de rentas por alquileres, que en otras localizaciones no se dan. El mercado inmobiliario en España está dando un vuelco total a lo que ha sido tradicionalmente, y ello implica un incremento del alquiler frente a la compra, como ocurre en todo nuestro entorno occidental.

La inseguridad y movilidad laboral, la dificultad de obtención de crédito, que aunque mejore en el futuro, nunca volverá a permitir hipotecas como las que tuvimos, la consideración de que ya no se fía el comprador de aquel mantra que decía: «El ladrillo nunca baja», porque hemos comprobado que si puede bajar y mucho, hacen que la opción del alquiler vaya a incrementarse cada vez más.

En consecuencia mi opinión es que quien quiera comprar vivienda a título particular en España, primero debe tentarse bien su bolsillo, por que los Bancos solo van a ayudar a quien no necesita que le ayuden, es decir a quien ya tiene el dinero, para entendernos. Segundo, si quiere comprar vivienda en alguna de las ciudades mencionadas antes, debe empezar a sacar sus radares porque ahí sí que el mercado puede estar llegando a un punto de equilibrio, en otras localizaciones recomendaría seguir esperando. Tercero, no puede pensar en una rentabilidad de la inversión a corto plazo, si no es para uso propio debe alquilarla y en cualquier caso esperar un plazo medio en torno a los diez años.

Todo esto es mi resumen, pero mejor dicho, se contiene en el artículo de hoy en Expansión, que comparto con mis lectores a continuación.

Miguel Ángel Álvarez